fbpx

Solicitar un crédito hipotecario es el método de financiamiento más común.

En INVERNA te ayudamos a obtenerlo.

El primer paso es comprender en qué consiste un crédito hipotecario, por lo que hemos generado el siguiente documento que detalla las principales caracteristicas.

Otras alternativas son:

N

Pago al contado

N

Mutuo minero

N

Leasing habitacional

FINANCIAMIENTO

1- ¿Qué es un crédito hipotecario?

Un crédito hipotecario es un préstamo de mediano a largo plazo (8 a 30 años) que otorga un banco para adquirir una propiedad, un terreno, o para construir. Este préstamo viene asociado a una garantía o hipoteca, que generalmente es la propiedad que se va a adquirir.

Los créditos hipotecarios se pagan en cuotas mensuales llamadas dividendos. El dividendo consiste en el pago parcial del monto que nos presta el banco, e incluye también otros costos como los intereses, seguros obligatorios, seguros opcionales y comisiones. A su vez, al pago de dividendos se le conoce como amortización.

Los intereses son lo que nos cobra el banco por prestarnos dinero. Estos se calculan en relación al monto que se le debe al banco al momento de pagar una cuota, por lo que se calculan mediante un porcentaje llamado tasa de interés.

Actualmente la tasa de interés es cercana al 4%, sin embargo la tasa es variable y depende del banco, el tipo de crédito, del cliente, y de otros factores económicos.

2- Variables a considerar

El cálculo de un dividendo o cuota mensual para pagar un préstamo se realiza mediante una fórmula matemática que considera los 3 principales factores de un crédito:

Monto total

Capital o monto de dinero que presta el banco.

Tasa de interés

Porcentaje a pagar por el dinero prestado.

Plazo para pagar

Usualmente entre 8 y 30 años.

Estos tres elementos están interrelacionados, al contemplar un préstamo se debe tomar en cuenta que a mayor plazo de amortización, más intereses se pagarán por la deuda. Sin embargo, a mayor plazo de amortización, menor será la cuota mensual o dividendo.

En la práctica se deben sumar también los siguientes costos:

  • Comisión de administración del crédito
  • Seguro obligatorio
  • Seguros opcionales

Siempre se debe tener en consideración:

  • Tipo de crédito
  • Cuándo se comienza a pagar
  • ¿Existen meses de gracia en que no se paga cuota?
  • Monto del pie
  • Moneda a utilizar (UF o CL$)

A continuación explicaremos cada uno de estos factores.

3- Tipos de crédito

Los tipos de crédito más utilizados son mutuo hipotecario o letras hipotecarias.

Mutuo endosable

En este caso el banco otorga el préstamo en dinero. El solicitante del crédito recibe el monto aprobado y no se genera una diferencia como puede ocurrir con los préstamos otorgados con letras de crédito.

Este tipo de crédito puede ser transferido por parte del banco mediante endoso de la escritura pública en la que consta el crédito, lo que queda registrado en la escritura pública respectiva. Sin perjuicio de lo anterior, la administración del crédito queda radicada en el banco, por lo que el canal de comunicación del deudor para todos los efectos sigue siendo éste.

Mutuo no endosable

En este caso el Banco también financia el préstamo con recursos propios, pero a diferencia del tipo de crédito anterior no puede ser transferido mediante endoso.

Letras de crédito

El banco otorga el préstamo, no en dinero, sino en instrumentos que él emite, llamados “letras de crédito”. Éstas pueden ser vendidas por el banco en la Bolsa de Valores o ser adquiridas por éste, obteniéndose así el dinero necesario para la operación. El precio que se obtiene por la venta de estas letras varía de acuerdo a las condiciones del mercado, por lo que puede generarse una diferencia entre el valor de la letra (“valor par”) y el precio al que ésta se vende.

4- Tipos de tasa de interés

Los intereses son lo que nos cobra el banco por prestarnos dinero. Estos se calculan mediante la tasa de interés, que corresponde a un porcentaje sobre el monto que se le debe al banco, y se pagan mensualmente junto al pago de la deuda. Existen tres tipos de tasas:

Tasa fija

Una misma tasa de interés (porcentaje) durante todo el período del crédito. Los intereses disminuirán en el tiempo debido a que el saldo de la deuda disminuye cada mes, pero el porcentaje de interés se mantiene.

Tasa variable

Corresponde a la tasa pactada que se modifica mensualmente de acuerdo a un factor variable, por ejemplo, una tasa de interés promedio de referencia conocida, como es la tasa TAB que publica la Asociación de Bancos e Instituciones Financiera, o la TIP que certifica el Banco Central de Chile. Para los créditos hipotecarios generalmente se utiliza la tasa TAB en UF a 360 días y a ese factor se le agrega un diferencial o spread.

Tasa mixta

En este caso el crédito se pacta con una tasa de interés fija para los primeros años (llamada también de entrada), y para los siguientes años se acuerda una tasa de interés variable.

5- Seguros obligatorios

Es un requisito legal que la propiedad que se hipoteca cuente con un seguro de incendio, y en aquellos créditos otorgados a personas naturales se debe contratar el seguro de desgravamen.

Seguro de desgravamen

Es un seguro de vida a las personas, es decir, una protección a los familiares del deudor hipotecario, ya que cubrirá el 100% del saldo insoluto de la deuda contraída, en caso de fallecimiento del titular de la deuda.

Seguro de incendio

Es un seguro cubre los daños que pueda sufrir la vivienda a causa de un incendio. Este seguro cubre la garantía para el banco, es decir, el seguro paga el valor del saldo del crédito al banco, no cubriendo así al cliente con dinero para reparar la vivienda. El monto asegurado corresponde al valor de reconstrucción de la vivienda, el que se determina según los metros cuadrados construidos. Dependiendo del tipo de propiedad o bien raíz, se incluyen condiciones de coberturas adicionales como es el caso de los daños causados por sismos, lo que es optativo, de acuerdo a la normativa vigente.

Cabe señalar que para los créditos hipotecarios con subsidio habitacional será obligatorio el seguro de cesantía (trabajador dependiente) o de invalidez (trabajador independiente) para la adquisición de propiedades con valor superior a UF1.000.

6- Seguros

Existen seguros que ayudan a disminuir el riesgo asociado al crédito; seguros opcionales para el deudor:

Seguro de invalidez

Cubre el total de la deuda por accidente con 2/3 de incapacidad física. El monto de la prima es mensual. El monto pagado por el seguro de invalidez disminuye mensualmente de acuerdo a las amortizaciones de capitales (la prima se paga sobre el saldo del monto del capital adeudado).

Seguro cesantía

Este seguro tiene como finalidad cubrir las deudas del crédito ante una eventual cesantía del deudor o incapacidad de trabajar (cesantía involuntaria). No cubre en caso de renuncia.

Seguro de sismo

Opcional al de incendio y tiene por finalidad cubrir los daños provocados por un sismo.

7- Indicadores de conveniencia

Conscientes de lo complejo que puede llegar a ser comparar créditos, se creó la Carga Anual Equivalente, conocida como CAE. Este indicador permite a los usuarios tener una cifra única, que determina de manera sencilla si el producto financiero en cuestión conviene o no. Es un valor único que representa el costo anual de un crédito en porcentaje.

A este indicador de referencia se le suman otros como el Costo Total del Crédito (CTC), cifra que, como su nombre dice, determina el monto total que uno termina pagando.

8- Documentos y requisitos necesarios

El crédito que nos entrega un banco nos permite tener hoy lo que sólo podríamos lograr en mucho tiempo. Ser sujeto de crédito es demostrar a la institución financiera que, en un plazo definido y a una determinada tasa de interés, podrás pagar el costo de tener el bien deseado hoy.

Los bancos son los responsables de otorgar créditos, sin embargo, nosotros como inmobiliaria podemos ayudarte a llegar a acuerdos con ellos para lograr mejores precios y condiciones.

Para solicitar un crédito hipotecario debes presentar los siguientes documentos:

  1. Fotocopia cédula de identidad por ambos lados.
    • Del solicitante, y si existiese, de su cónyuge.
  2. Acreditación de estado civil.
  3. Si es casado, certificado de matrimonio.
  4. Solteros y viudos: declaración ante notario con dos testigos.
  5. Mujer separada de hecho: declaración jurada ante notario.
  6. Fotocopia certificado subsidio y libreta de ahorro.
  7. Acreditación de activos:
    • Vehículo: permiso circulación.
    • Bien raíz: fotocopia escritura pública, si está pagando dividendo, adjuntar último pago.
    • Depósitos: fondos mutuos, depósitos a plazo u otros.
  8. Si tienes cuenta corriente debes señalar:
    • Banco
    • Sucursal
    • N° cuenta corriente
  9. Acreditación pago de pie al contado.
Open chat
Hola, te ayudo?
Hola ¿en que te podemos ayudar?